Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf? Konkrete Richtwerte 2026
Die Antwort, die Sie überall lesen: „20 % Eigenkapital." Die vollständige Antwort: Sie brauchen 20 % des Kaufpreises für die Bank — plus 7–9 % für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Wer das nicht weiß, steht kurz vor dem Notartermin ohne ausreichende Mittel. Ich zeige Ihnen konkrete Zahlen für Hamburg und Norddeutschland, was als Eigenkapital zählt und wie Sie schneller ans Ziel kommen.
Das Wichtigste in Kürze:
- • Empfehlung: 20 % EK + Nebenkosten = 28–30 % des Kaufpreises insgesamt
- • Hamburg 450.000 €: Mindestbedarf 123.750 € (90.000 € EK + 33.750 € NK)
- • Als Eigenkapital zählen auch ETF-Depots, Bausparverträge und Schenkungen
- • Weniger EK möglich — kostet aber 0,3–0,8 % Zinsaufschlag (bei 350.000 € = bis 2.800 €/Jahr mehr)
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Unser Rechner zeigt Ihnen sofort, wie viel Haus Sie sich mit Ihrem Eigenkapital leisten können — inklusive aller Nebenkosten.
Zum Rechner →Die Faustregel: 20–30 % Eigenkapital — was das wirklich bedeutet
Banken verlangen für gute Konditionen mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Das ist der Betrag, den Sie direkt in den Kaufpreis einbringen — der Rest wird als Darlehen finanziert. Soweit bekannt.
Was viele nicht einplanen: Die Kaufnebenkosten kommen obendrauf. Banken finanzieren diese grundsätzlich nicht mit. Sie zahlen beim Hauskauf immer:
| Nebenkostenposition | Hamburg | Schleswig-Holstein | Mecklenburg-Vorpommern |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,5 % | 6,5 % | 6,0 % |
| Notar | ca. 1,5 % | ca. 1,5 % | ca. 1,5 % |
| Grundbuchamt | ca. 0,5 % | ca. 0,5 % | ca. 0,5 % |
| Nebenkosten gesamt | ca. 7,5 % | ca. 8,5 % | ca. 8,0 % |
Ohne Maklerprovision (falls fällig: weitere 3,57 % inkl. MwSt.). Stand: März 2026.
Praxisbeispiel: 450.000 € Wohnung in Hamburg
Kaufpreis: 450.000 €
Grunderwerbsteuer (5,5 %): 24.750 €
Notar (1,5 %): 6.750 €
Grundbuch (0,5 %): 2.250 €
Nebenkosten gesamt: 33.750 €
EK für Kaufpreis (20 %): 90.000 €
Gesamtbedarf aus Eigenkapital: 123.750 €
Das entspricht 27,5 % des Kaufpreises — nicht 20 %. Wer nur die 20%-Regel im Kopf hat und in Hamburg kauft, fehlen ihm rund 33.000 €. Das ist kein Kleingeld.
Wer im Hamburger Speckgürtel kauft — etwa in Ahrensburg, Pinneberg oder Quickborn — zahlt schleswig-holsteinische Grunderwerbsteuer von 6,5 %, nicht die hamburgischen 5,5 %. Bei 450.000 € sind das 4.500 € mehr. Das übersehen viele Pendler-Käufer.
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Termin vereinbaren →Eigenkapital-Bedarf nach Kaufpreis: Tabelle für 5 Szenarien
Die Tabelle zeigt den Mindest-Eigenkapitalbedarf (20 % EK + Nebenkosten) für verschiedene Kaufpreisstufen in Hamburg. Nebenkosten mit 7,5 % gerechnet (ohne Makler).
| Kaufpreis | 20 % EK | Nebenkosten (7,5 %) | Darlehen | EK-Gesamtbedarf |
|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | 50.000 € | 18.750 € | 200.000 € | 68.750 € |
| 350.000 € | 70.000 € | 26.250 € | 280.000 € | 96.250 € |
| 450.000 € | 90.000 € | 33.750 € | 360.000 € | 123.750 € |
| 550.000 € | 110.000 € | 41.250 € | 440.000 € | 151.250 € |
| 700.000 € | 140.000 € | 52.500 € | 560.000 € | 192.500 € |
Basis: Hamburg, Nebenkosten 7,5 % (GrESt 5,5 % + Notar 1,5 % + Grundbuch 0,5 %). Ohne Maklerprovision. EK-Bedarf = Mindestempfehlung. Stand: März 2026.
Für Schleswig-Holstein (Nebenkosten ~8,5 %) addieren Sie jeweils ca. 1 % des Kaufpreises zu den Nebenkosten. Bei 450.000 € in Lübeck oder Ahrensburg: 4.500 € mehr — macht 128.250 € Gesamtbedarf statt 123.750 €.
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Zum Rechner →Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?
Eigenkapital ist mehr als das Guthaben auf dem Girokonto. Banken erkennen verschiedene Vermögensformen an — und das nutzen viele Käufer zu wenig aus:
Bankguthaben (Girokonto, Tagesgeld, Festgeld)
100 % anrechenbar. Einfachstes und schnellstes Eigenkapital.
ETF-Depot und Wertpapiere
Banken rechnen 60–80 % des Depotwertes an — Abschlag für Kursschwankungen. Bei 150.000 € Depot: ca. 90.000–120.000 € anrechenbares EK. Das Depot muss nicht aufgelöst werden; es kann als Sicherheit verpfändet werden.
Bausparvertrag (angesparter Teil)
Das Guthaben im Bausparvertrag zählt als vollwertiges Eigenkapital. Zusätzlich kann die Bausparsumme (Darlehensteil) zur Finanzierung eingesetzt werden.
Schenkungen und Erbschaften
Vollständig anrechenbar. Die Schenkung muss als Geschenk dokumentiert sein (kein Darlehen) und sollte mindestens 3 Monate vor dem Kreditantrag eingegangen sein, damit Banken sie nicht als kurzfristige Aufstockung werten.
Eigenleistung am Bau (Muskelhypothek)
Handwerkliche Eigenleistung beim Neubau oder Umbau — z. B. Malerarbeiten, Fliesen, Außenanlagen. Banken erkennen bis zu 10–15 % der Baukosten an. Voraussetzung: Sie müssen die Arbeitsstunden und entsprechende handwerkliche Fähigkeiten nachweisen können.
Bestehende Immobilien (lastenfreie oder teilfinanzierte)
Wer bereits eine Immobilie besitzt, kann sie als Zusatzsicherheit einsetzen. Das verbessert die Beleihungsquote beim neuen Kauf, ohne Bargeld aufwenden zu müssen.
Nicht als Eigenkapital anerkannt: Private Darlehen von Familie oder Freunden. Eine Überweisung vom Elternkonto gilt nur dann als EK, wenn sie als Schenkung dokumentiert ist — ein Kredit von Eltern erhöht Ihre Verbindlichkeiten und senkt damit Ihre Bonität.
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Termin vereinbaren →Wann geht es auch mit weniger Eigenkapital?
20 % EK ist die Empfehlung — keine starre Pflicht. Banken finanzieren auch Käufer mit weniger Eigenkapital. Die Frage ist: Zu welchem Preis?
Der Zinsaufschlag für hohe Beleihung
| EK-Anteil | Beleihungsauslauf | Zinsaufschlag | Beispiel-Zins (10J) | Rate/Monat (350.000 €) |
|---|---|---|---|---|
| 20 % + NK | 80 % | — | 3,7 % | 1.604 € |
| 10 % + NK | 90 % | +0,3 % | 4,0 % | 1.720 € |
| Nur NK | 100 % | +0,5–0,8 % | 4,2–4,5 % | 1.800–1.925 € |
Darlehen: 350.000 €, Tilgung: 2 %. Beispielwerte Januar 2026. Individuelle Konditionen abhängig von Einkommen, Bonität und Objekt.
Der Unterschied zwischen 20 % EK und keinem EK: bis zu 321 € mehr pro Monat. Über 10 Jahre Zinsbindung: 38.520 € Mehrkosten — nur für den Zinsaufschlag. Dazu kommt: Das Darlehen ist bei 100 %-Finanzierung auch deutlich höher.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann trotzdem sinnvoll sein — wenn das Einkommen sehr sicher und hoch ist (Beamte, Ärzte, gut verdienende Angestellte), das Objekt marktgängig ist und die Miete, die Sie sparen, die Mehrkosten übersteigt. Das rechne ich für jeden Fall individuell durch.
KfW-Darlehen als Eigenkapital-Ergänzung
KfW-Programme können die Eigenkapitallücke schließen, ohne dass Sie die Rate stark erhöhen:
KfW 300 — Klimafreundlicher Neubau Familien
Bis 220.000 € ab 0,01 % effektivem Jahreszins. Nur für Familien mit Kindern, nur für neue energieeffiziente Gebäude. Kann als Teil der Gesamtfinanzierung eingesetzt werden und reduziert effektiv den Bankdarlehensanteil.
KfW 308 — Jung kauft Alt
Bis 150.000 € ab 0,01 % für den Kauf älterer Bestandsimmobilien mit Sanierungsverpflichtung. Interessant für alle, die günstig in eine sanierungsbedürftige Immobilie kaufen wollen.
KfW 124 — Wohngebäude Kredit
Bis 100.000 € für energieeffizientes Bauen oder Kaufen — aktuell ab 3,54 % (Stand: März 2026). Kein Niedrigzins, aber günstigere Konditionen als viele Banken bei hohem Beleihungsauslauf.
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Termin vereinbaren →Eigenkapital-Strategie: So sparen Sie schneller
Sie haben heute nicht genug Eigenkapital — aber Sie wollen in 5–8 Jahren kaufen. Dann zählt jetzt die richtige Strategie. Drei Wege, die wirklich funktionieren:
1. ETF-Sparplan: Rendite statt Zinsen
Bei einem monatlichen Sparplan von 1.000 € und historisch durchschnittlichen 6 % Rendite (MSCI World) erreichen Sie:
| Laufzeit | Einzahlung | Depotwert (6 % Rendite) | Anrechenbares EK (70 %) |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 60.000 € | 69.770 € | 48.839 € |
| 7 Jahre | 84.000 € | 104.738 € | 73.317 € |
| 10 Jahre | 120.000 € | 163.879 € | 114.715 € |
Vereinfachte Berechnung. Kursrisiken beachten — ETF-Depot sollte nicht kurz vor dem Kauf aufgelöst werden müssen.
2. Bausparvertrag als Puffer
Bausparen lohnt sich als Eigenkapital-Ergänzung, nicht als alleinige Strategie. Der Vorteil: Das Guthaben ist 100 % sicher und zählt als volles Eigenkapital. Die Bausparsumme (Darlehensteil) kann zusätzlich eingesetzt werden. Kombiniert mit einem ETF-Sparplan: Unschlagbar — ETF für Rendite, Bausparvertrag für Sicherheit.
3. Schenkung strategisch planen
Eltern können alle 10 Jahre steuerfrei 400.000 € pro Kind schenken (Freibetrag nach § 16 ErbStG). Wenn eine Schenkung geplant ist, sollte sie idealerweise mindestens 3 Monate vor dem Kreditantrag erfolgen und klar als Schenkung dokumentiert werden — nicht als Darlehen. Eine frühzeitig geplante Schenkung kann erheblich Eigenkapital aufbauen.
Meine Empfehlung: Kombinieren Sie alle drei Instrumente. Bausparvertrag für Sicherheit und einen fixen EK-Anteil, ETF-Sparplan für Rendite, und schauen Sie, ob und wann eine Schenkung sinnvoll ist. Das ergibt eine individuelle Eigenkapital-Roadmap.
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Zum Rechner →Häufige Fragen zum Eigenkapital beim Hauskauf
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?
Die Faustregel: 20 % des Kaufpreises als EK plus die Kaufnebenkosten (Hamburg: 7,5 %, Schleswig-Holstein: 8,5 %, MV: 8 %). Bei 450.000 € in Hamburg bedeutet das 123.750 € Gesamtbedarf. Wer weniger einbringt, zahlt einen Zinsaufschlag — ist aber grundsätzlich finanzierbar.
Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?
Bankguthaben (100 %), ETF-Depots (60–80 % des Wertes), Bausparvertrag-Guthaben, Schenkungen, Erbschaften und Eigenleistung am Bau (max. 10–15 % der Baukosten). Private Darlehen von Familie zählen nicht — diese verschlechtern Ihre Bonität sogar.
Kann ich mit weniger als 20 % Eigenkapital ein Haus kaufen?
Ja. Banken finanzieren auch mit 10 % EK oder nur mit den Nebenkosten als Eigenkapital. Dafür zahlen Sie einen Zinsaufschlag von 0,3–0,8 %. Bei 350.000 € Darlehen und 0,5 % Aufschlag macht das 1.750 € mehr pro Jahr. Die Kaufnebenkosten müssen in jedem Fall selbst getragen werden.
Wie lange dauert das Eigenkapital-Ansparen für den Hauskauf?
Mit 1.000 € monatlichem ETF-Sparplan und 6 % Rendite dauert es ca. 7 Jahre, um rund 100.000 € Depotguthaben zu erreichen (davon ~70.000 € anrechenbares EK). Mit 1.500 € monatlich: etwa 5 Jahre. Dazu Bausparvertrag als sicherer Baustein — dann haben Sie bei klugem Vorgehen in 5–8 Jahren eine solide EK-Basis.
Was ist die Muskelhypothek?
Eigenleistung am Bau, die Banken als Eigenkapital-Ersatz anerkennen. Malerarbeiten, Fliesen, Außenanlagen — alles, was Sie selbst handwerklich erledigen. Banken erkennen maximal 10–15 % der Baukosten an, mit einem realistischen Stundensatz. Sie müssen die Arbeiten nachweisen und entsprechende Kenntnisse belegen können.
Fazit
20 % Eigenkapital ist die Mindestempfehlung — aber realistisch brauchen Sie 27–30 % des Kaufpreises, wenn Sie die Nebenkosten dazurechnen. Wer das nicht einplant, wird kurz vor dem Notartermin böse überrascht. Gleichzeitig gilt: Weniger Eigenkapital ist möglich, kostet aber spürbar mehr. Bei 350.000 € Darlehen kann der Zinsunterschied über 10 Jahre gut 20.000–35.000 € ausmachen.
Mehr zu Ihren Möglichkeiten: Eigenkapital & Baufinanzierung im Detail, Baufinanzierung ohne Eigenkapital und die Baufinanzierung in Hamburg — mit aktuellen Marktdaten und Rechenbeispielen.
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Termin vereinbaren →Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Finanzberatung dar. Tomasz J. Wierzbicki ist als Finanzanlagenvermittler gem. §34i GewO zugelassen. Für verbindliche Aussagen zu Ihrer Finanzierung lassen Sie sich bitte persönlich beraten. Stand: März 2026.