Eigenkapital Baufinanzierung: Wie viel brauche ich wirklich?
Die 20%-Regel kennen die meisten. Aber was dabei vergessen wird: Banken fordern 20 % des Kaufpreises — und die Kaufnebenkosten müssen Sie zusätzlich stemmen. Wer das nicht einplant, steht kurz vor dem Notartermin ohne ausreichend Eigenkapital. Ich zeige Ihnen, wie viel Sie wirklich brauchen, was angerechnet wird und wann weniger Eigenkapital trotzdem okay ist.
Das Wichtigste in Kürze:
- • 20 % Eigenkapital + Kaufnebenkosten (7,5–9 %) = Mindestempfehlung
- • Ohne Eigenkapital zahlen Sie 0,5–1,0 % Zinsaufschlag — das sind bei 300.000 € über 20 Jahre bis zu 60.000 € mehr
- • Als Eigenkapital zählen auch ETFs, Bausparverträge und Schenkungen
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Zum Rechner →Die 20%-Regel — gilt sie 2026 noch?
Ja — und sie gilt schärfer als viele denken. Banken fordern mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, um Ihnen gute Konditionen zu geben. Das ist aber nur die halbe Wahrheit. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die Sie zwingend aus eigener Tasche zahlen müssen, weil Banken diese nicht finanzieren.
Das unsichtbare EK-Loch: Die Nebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch addieren sich je nach Bundesland auf 7,5–9 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das 30.000–36.000 € — die zusätzlich zu den 20 % EK aufgebracht werden müssen.
Konkret: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in Hamburg (Grunderwerbsteuer 5,5 %) brauchen Sie 80.000 € Eigenkapital für den Kaufpreis plus rund 30.000 € Nebenkosten. Gesamtbedarf: 110.000 €. Wer nur 80.000 € mitbringt, ist nicht ausreichend aufgestellt.
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Termin vereinbaren →Was zählt als Eigenkapital?
Viele Käufer unterschätzen ihr Eigenkapital — weil sie nicht wissen, was alles angerechnet werden kann. Banken sind hier breiter aufgestellt als oft angenommen:
Bankguthaben (Girokonto, Tagesgeld, Festgeld)
Vollständig anrechenbar. Am einfachsten nachzuweisen.
Wertpapiere (ETFs, Aktien, Fonds)
Banken rechnen mit 60–80 % des Depotwertes (Abschlag für Kursschwankungen). Bei 100.000 € Depot: ca. 60.000–80.000 € anrechenbares EK.
Bausparvertrag (Guthaben)
Das angesparte Guthaben zählt als Eigenkapital. Die Darlehenssumme des Bausparers kann zusätzlich zur Baufinanzierung genutzt werden.
Schenkungen und Erbschaften
Vollständig anrechenbar. Wichtig: Schenkungen müssen mindestens 3 Monate vor Kreditantrag auf dem Konto sein und als Geschenk dokumentiert werden.
Eigenleistung / Muskelhypothek
Handwerkliche Eigenleistung am Bau wird von manchen Banken als EK angerechnet — maximal 10–15 % der Baukosten, mit nachgewiesenen Stundensätzen.
Bestehende Immobilien
Wer bereits eine lastenfreie oder teilfinanzierte Immobilie besitzt, kann diese als zusätzliche Sicherheit einsetzen — und so effektiv weniger Barkapital aufbringen.
Nicht anerkannt werden private Darlehen von Familie oder Freunden. Eine Überweisung vom Elternkonto wird nur als Eigenkapital gewertet, wenn sie als Schenkung deklariert ist — nicht als Kredit.
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Termin vereinbaren →Wie viel Eigenkapital brauchen Sie? Tabelle nach Kaufpreis und Stadt
Die folgende Tabelle zeigt, wie viel Gesamtkapital (20 % EK + Nebenkosten) Sie je nach Kaufpreis und Standort aufbringen müssen. Die Nebenkosten unterscheiden sich je nach Bundesland erheblich.
| Kaufpreis | Hamburg (NK ~7,5 %) | Lübeck (SH) (NK ~8,5 %) | Schwerin (MV) (NK ~8,0 %) |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 82.500 € | 85.500 € | 84.000 € |
| 400.000 € | 110.000 € | 114.000 € | 112.000 € |
| 500.000 € | 137.500 € | 142.500 € | 140.000 € |
| 600.000 € | 165.000 € | 171.000 € | 168.000 € |
Berechnung: 20 % EK + Nebenkosten (HH: GrESt 5,5 % + Notar 1,5 % + Grundbuch 0,5 %; SH: GrESt 6,5 %; MV: GrESt 6,0 %). Stand: März 2026. Ohne Maklerprovision.
Der Unterschied zwischen Hamburg und Lübeck mag gering wirken — aber bei 500.000 € sind es bereits 5.000 € mehr Nebenkosten in Schleswig-Holstein. Wer eine Immobilie im Hamburger Speckgürtel (z. B. Ahrensburg, Pinneberg) kauft, zahlt schleswig-holsteinische Grunderwerbsteuer von 6,5 % — nicht die hamburgischen 5,5 %.
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Zum Rechner →Baufinanzierung ohne oder mit wenig Eigenkapital
Banken vergeben auch Kredite, wenn Sie weniger als 20 % Eigenkapital einbringen — aber sie lassen sich das bezahlen. Der Zinsaufschlag für hohe Beleihungen ist erheblich:
Rechenbeispiel: 0 % vs. 20 % Eigenkapital bei 300.000 € Kaufpreis (Hamburg)
| Szenario | EK | Darlehen | Zinssatz | Rate/Monat |
|---|---|---|---|---|
| 20 % EK | 60.000 € | 240.000 € | 3,7 % | 1.140 € |
| 0 % EK | 0 € | 300.000 € | 4,7 % | 1.675 € |
Tilgung: 2 %. Nebenkosten müssen in beiden Szenarien selbst getragen werden (HH ~22.500 €). Vereinfachte Berechnung.
Der Unterschied: 535 € pro Monat. Über 20 Jahre sind das 128.400 € — für denselben Kaufpreis. Dazu kommt: Wer 0 % EK einbringt, hat nach 20 Jahren noch eine höhere Restschuld als der 20-%-Käufer.
Trotzdem kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll sein — wenn das Einkommen dauerhaft hoch ist, die Immobilie stark im Wert steigt oder die Alternative (weiter Miete zahlen) teurer wäre. Ich analysiere das für Ihre konkrete Situation.
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Termin vereinbaren →Eigenkapital schonen: Wann ist das sinnvoll?
Mehr Eigenkapital einzusetzen ist fast immer günstiger — aber manchmal gibt es gute Gründe, nicht alles einzusetzen:
Liquiditätsreserve behalten
Eine Baufinanzierung bindet Sie 10–20 Jahre. Unvorhergesehene Ausgaben (Heizungsausfall, Jobwechsel, Krankheit) kommen immer. Empfehlung: mindestens 3 Monatsgehälter plus 1–2 % des Immobilienwerts als Reserve. Dieses Geld sollte nicht in die Finanzierung fließen.
KfW als partieller EK-Ersatz
KfW-Programm 300 (Neubau Familien: bis 220.000 € ab 0,01 %) und Programm 308 (Jung kauft Alt: bis 150.000 €) bieten zinsgünstige Teilfinanzierungen. Ein KfW-Darlehen zu 0,01 % ersetzt faktisch Eigenkapital — Sie setzen weniger EK ein und erhalten trotzdem sehr günstige Konditionen. Ich prüfe bei jeder Finanzierung, welche Programme passen.
Wertpapier-Depot statt Eigenkapital
Wer ein ETF-Depot mit hoher Renditeerwartung hat, kann abwägen: Depot auflösen und EK einsetzen (sicher, 0 % Zins auf diesen Teil), oder Depot halten und mehr Kredit aufnehmen. Bei erwarteten ETF-Renditen von 6–8 % p. a. kann das Depot-Behalten rechnerisch sinnvoll sein — aber nur bei stabiler Finanzierungssituation.
Meine Faustformel: Unter 10 % Eigenkapital würde ich nie empfehlen. Zwischen 10 und 20 % lohnt die individuelle Analyse. Ab 20 % erhalten Sie gute Standardkonditionen — alles darüber verbessert die Konditionen kaum noch spürbar.
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Zum Rechner →Häufige Fragen zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Als Faustregel gilt: 20 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (je nach Bundesland 7,5–9 %). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in Hamburg sollten Sie also mindestens 110.000 € mitbringen: 80.000 € EK plus ca. 30.000 € Nebenkosten. Wer weniger hat, zahlt spürbare Zinsaufschläge.
Was zählt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung?
Als Eigenkapital zählen: Bankguthaben, Tagesgeld, Festgeld, Wertpapiere (ETFs, Aktien), Bausparverträge (Guthaben), bestehende Immobilien, Schenkungen und Erbschaften sowie in begrenztem Umfang Eigenleistung am Bau (Muskelhypothek). Nicht anerkannt werden private Kredite von Familie oder Freunden.
Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Ja, Banken vergeben auch 100%-Finanzierungen — aber nur bei sehr guter Bonität und sicherem Einkommen. Sie zahlen dafür einen Zinsaufschlag von 0,5–1,0 %. Bei 300.000 € Darlehen sind das 1.500–3.000 € mehr pro Jahr. Die Nebenkosten müssen Sie aber immer selbst tragen.
Wann macht es Sinn, Eigenkapital zu schonen?
Eigenkapital schonen macht Sinn, wenn Sie eine hohe Liquiditätsreserve für Unvorhergesehenes brauchen, oder wenn KfW-Förderung einen Teil der Finanzierung zu Niedrigzinsen übernimmt. Pauschal gilt: Nie unter 10 % EK gehen.
Fazit
20 % Eigenkapital plus Nebenkosten ist die realistische Mindestmarke. Wer weniger einbringt, zahlt drauf — und zwar spürbar: Bis zu 128.000 € mehr über 20 Jahre bei 300.000 € Kaufpreis. Gleichzeitig gibt es legitime Gründe, nicht alles einzusetzen. Die richtige Balance hängt von Ihrer konkreten Situation ab.
Alles zur Frage, wie viel Haus Sie sich leisten können, und zum Hamburger Immobilienmarkt finden Sie in unserem Ratgeber.
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Termin vereinbaren →Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Finanzberatung dar. Tomasz J. Wierzbicki ist als Finanzanlagenvermittler gem. §34i GewO zugelassen. Für verbindliche Aussagen zu Ihrer Finanzierung lassen Sie sich bitte persönlich beraten. Stand: März 2026.