Nebenkosten beim Hauskauf: Was kostet der Kauf wirklich?
Der Kaufpreis ist nicht der Gesamtpreis. Bei einem Hauskauf kommen je nach Bundesland und Maklersituation 7,5 bis 15 % Nebenkosten obendrauf — und die müssen Sie komplett aus eigener Tasche zahlen. Ich zeige Ihnen, welche Kostenpunkte auf Sie zukommen, was sie genau kosten und wie Sie sich vor unerwarteten Lücken schützen.
Das Wichtigste in Kürze:
- • Ohne Makler: 7,5–8,5 % Nebenkosten (je nach Bundesland)
- • Mit Makler: 10,5–13,5 % — bei 400.000 € bis zu 54.000 € zusätzlich
- • Banken finanzieren keine Nebenkosten — Sie brauchen zwingend Eigenkapital dafür
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Unser Rechner zeigt Ihnen die genauen Nebenkosten für Ihren Kaufpreis — nach Bundesland aufgeschlüsselt.
Zum Rechner →Die Nebenkosten im Überblick — 7,5 bis 15 %
Beim Immobilienkauf entstehen vier Kostenpositionen, von denen drei zwingend anfallen und eine — die Maklercourtage — situationsabhängig ist:
| Kostenposition | Höhe | Pflicht? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,5–6,5 % | Ja |
| Notarkosten | ~1,0–1,5 % | Ja |
| Grundbucheintrag | ~0,5 % | Ja |
| Maklercourtage (Käuferseite) | 1,5–3,57 % | Ggf. |
Stand: März 2026. Grunderwerbsteuer je nach Bundesland: HH 5,5 %, MV 6,0 %, SH 6,5 %.
Wichtig: Diese Kosten werden nicht auf den Kaufpreis aufgeschlagen und versteckt — sie sind im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen. Trotzdem planen sie viele Erstkäufer nicht ein, weil der Fokus beim Suchen auf dem Angebotspreis liegt.
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Termin vereinbaren →Grunderwerbsteuer — der größte Einzelposten
Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland Ländersache. Das bedeutet: Wo Sie kaufen, entscheidet über tausende Euro Unterschied. Für Käufer im Hamburger Umland gilt Vorsicht: Wer in Ahrensburg, Pinneberg oder Geesthacht kauft, zahlt schleswig-holsteinische Grunderwerbsteuer — nicht die hamburgische.
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 € | Bei 400.000 € |
|---|---|---|---|
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | 22.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 24.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 26.000 € |
Frist beachten: 4 Wochen nach Beurkundung
Das Finanzamt stellt den Steuerbescheid kurz nach Unterzeichnung des Kaufvertrags zu. Sie haben dann 4 Wochen Zeit zur Zahlung. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung (die das Finanzamt nach Zahlung ausstellt) wird Ihre Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht durchgeführt.
Die Grunderwerbsteuer entsteht auf den im Kaufvertrag beurkundeten Preis. Inventar (Küche, Einbauschränke) kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden — dann fällt auf diesen Teil keine Grunderwerbsteuer an. Das spart bei einer 5.000 € Küche in Hamburg immerhin 275 €. Der Notar kann Sie dabei beraten.
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Termin vereinbaren →Notar- und Grundbuchkosten — gesetzlich geregelt, nicht verhandelbar
Notarkosten sind in Deutschland durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Es gibt keinen Preiswettbewerb unter Notaren — egal welchen Notar Sie beauftragen, die Gebühren sind dieselben. Der Notar rechnet nach dem Kaufpreis ab, nicht nach Zeitaufwand.
Was der Notar beim Hauskauf macht und was es kostet:
Beurkundung Kaufvertrag
Notar beurkundet den Kaufvertrag und prüft die Rechtmäßigkeit
Grundschuldbestellung
Bestellung der Grundschuld für die finanzierende Bank
Grundbucheintrag (Eigentumsumschreibung)
Umschreibung auf Ihren Namen im Grundbuchamt
Grundbuch Grundschuld
Eintragung der Grundschuld für die Bank ins Grundbuch
Gesamtkosten für Notar und Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das 6.000–8.000 €. Die genaue Summe hängt von der Darlehenssumme ab — eine höhere Grundschuld erhöht die Notargebühren leicht.
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Zum Rechner →Maklercourtage — wann zahlen Käufer mit?
Seit dem Maklergesetz 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn — mindestens zur Hälfte. In der Praxis bedeutet das: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, können maximal 50 % der Courtage auf Sie als Käufer abgewälzt werden. Die typische Gesamtcourtage in Hamburg und Norddeutschland liegt bei 6,25–7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt).
Für Käufer bedeutet das: Bei provisionspflichtigen Angeboten zahlen Sie typischerweise 3,57 % (= 3 % zzgl. 19 % MwSt) als Käufer-Courtage obendrauf.
Wann fällt keine Maklercourtage an?
Bei privaten Verkäufen (Eigentümer verkauft ohne Makler) fallen keine Maklerkosten an. Das ist besonders in Schweriner oder Lübecker Privat-Inseraten oft der Fall. Es lohnt sich immer, direkt beim Anbieter nachzufragen, ob eine Maklerprovision fällig wird.
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Termin vereinbaren →Rechenbeispiel: 400.000 € Wohnung in Hamburg
Konkrete Zahlen machen den Unterschied. Hier sehen Sie, was Sie bei einem typischen Kauf einer 3-Zimmer-Wohnung in Hamburg (ca. 85 m², 400.000 €) tatsächlich aufbringen müssen — einmal ohne und einmal mit Makler:
Szenario A: Kauf ohne Makler
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer Hamburg (5,5 %) | 22.000 € |
| Notar (~1,5 %) | 6.000 € |
| Grundbuch (~0,5 %) | 2.000 € |
| Nebenkosten gesamt | 30.000 € |
| Gesamtaufwand | 430.000 € |
Szenario B: Kauf mit Makler (3,57 % Käufer-Courtage)
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5,5 %) | 22.000 € |
| Notar + Grundbuch (~2 %) | 8.000 € |
| Maklercourtage Käufer (3,57 %) | 14.280 € |
| Nebenkosten gesamt | 44.280 € |
| Gesamtaufwand | 444.280 € |
Stand: März 2026. Vereinfachte Berechnung ohne Renovierungskosten. Notar variiert je nach Darlehenssumme.
Der Unterschied zwischen beiden Szenarien: 14.280 € mehr bei Maklerkauf — Geld, das Sie zusätzlich als Eigenkapital mitbringen müssen, da Banken auch die Maklercourtage nicht finanzieren.
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Termin vereinbaren →Weitere Kosten, die oft vergessen werden
Über die klassischen Nebenkosten hinaus entstehen beim Hauskauf weitere Ausgaben, die viele Erstkäufer nicht einplanen:
Umzugskosten: 1.000–5.000 €
Je nach Entfernung und Haushaltsvolumen. Professionelle Umzugsunternehmen kosten in Hamburg typischerweise 1.500–3.000 € für einen 3-4-Zimmer-Haushalt.
Renovierung und Ersteinrichtung: variabel
Auch bei Neubau fallen Kosten für Bodenbeläge, Küche und Einrichtung an. Bei Bestandsimmobilien sollten Sie immer eine Rücklage von 5–10 % des Kaufpreises für unmittelbare Renovierungen einplanen — Heizung, Bad, Elektrik altern.
Gutachter: 500–2.000 €
Ein unabhängiges Wertgutachten oder eine Baukontrolle ist freiwillig, aber sinnvoll — besonders bei Bestandsimmobilien. Ein Gutachter findet Schäden, die Sie beim Besichtigungstermin nicht sehen.
Bereitstellungszinsen: variabel
Wenn zwischen Kreditgenehmigung und tatsächlicher Auszahlung mehr als 3–6 Monate vergehen, verlangen Banken Bereitstellungszinsen (typisch 0,25 %/Monat). Bei langen Bauzeiten summiert sich das.
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Zum Rechner →Häufige Fragen zu den Nebenkosten beim Hauskauf
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?
Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklersituation bei 7,5–15 % des Kaufpreises. Ohne Makler zahlen Sie in Hamburg 7,5 % (Grunderwerbsteuer 5,5 % + Notar 1,5 % + Grundbuch 0,5 %). Mit Makler kommen noch 3,57 % je Seite (inkl. MwSt) dazu. Bei 400.000 € sind das ohne Makler rund 30.000 €, mit Makler rund 44.000 €.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer — Käufer oder Verkäufer?
Die Grunderwerbsteuer zahlt immer der Käufer. Sie wird vom Finanzamt nach Beurkundung festgesetzt und ist innerhalb von 4 Wochen fällig. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne die kein Grundbucheintrag auf Ihren Namen.
Kann ich die Nebenkosten beim Hauskauf finanzieren?
Nein — die Kaufnebenkosten müssen Sie grundsätzlich aus eigenen Mitteln zahlen. Banken finanzieren maximal den Kaufpreis, nicht aber Steuern, Notarkosten oder Maklergebühren. Das ist der wichtigste Grund, warum Sie beim Hauskauf zwingend Eigenkapital brauchen.
Was kostet der Notar beim Hauskauf?
Der Notar kostet ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises für Beurkundung und Grundschuldbestellung. Der Grundbucheintrag kommt mit ca. 0,5 % hinzu. Zusammen rund 1,5–2 % — gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
Fazit
Die Kaufnebenkosten sind kein kleiner Aufpreis, sondern ein erheblicher Kostenfaktor: Bei 400.000 € in Hamburg zahlen Sie ohne Makler 30.000 €, mit Makler über 44.000 € — alles aus der eigenen Tasche. Wer das beim Eigenkapital nicht einplant, steht kurz vor dem Notartermin vor einem Problem.
Alles zu wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen und zu den nächsten Schritten bei der Baufinanzierung finden Sie in unserem Ratgeber.
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Termin vereinbaren →Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Finanzberatung dar. Tomasz J. Wierzbicki ist als Finanzanlagenvermittler gem. §34i GewO zugelassen. Für verbindliche Aussagen zu Ihrer Finanzierung lassen Sie sich bitte persönlich beraten. Stand: März 2026.