Anschlussfinanzierung berechnen: So planen Sie die Zinswende 2026
Ihre Zinsbindung läuft in den nächsten Jahren aus — und Sie wissen nicht, was das für Ihre Monatsrate bedeutet? Drei Zahlen entscheiden über alles: Ihre Restschuld, der neue Zinssatz und die Tilgung. Hier zeige ich Ihnen, wie Sie Ihre Anschlussfinanzierung selbst berechnen, welche Optionen Sie haben und wie viel Unterschied die richtige Entscheidung macht.
Das Wichtigste in Kürze:
- • Formel: (Restschuld × (Zinssatz + Tilgung)) / 12 = monatliche Rate
- • Bei 200.000 € Restschuld und 3,8 % Zins: rund 967 € pro Monat
- • Umschuldung statt Prolongation spart bei 0,3 % Unterschied bis zu 6.300 € über 10 Jahre
- • Planung beginnen: spätestens 12-18 Monate vor Ende der Zinsbindung
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Unser Rechner zeigt Ihnen in 2 Minuten, welche Monatsrate Sie bei Ihrer Restschuld erwarten können — mit aktuellen Zinssätzen.
Zum Rechner →Was ist eine Anschlussfinanzierung und wann wird sie fällig?
Bei der Baufinanzierung legen Sie zu Beginn eine Zinsbindung fest — typischerweise 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig zurückgezahlt. Die verbleibende Summe nennt sich Restschuld, und genau diese muss neu finanziert werden. Das ist die Anschlussfinanzierung.
Wie viel Restschuld bleibt, hängt von Ihrer ursprünglichen Tilgungsrate ab. Bei 2 % Tilgung und einer 10-jährigen Zinsbindung sind nach 10 Jahren noch etwa 70-75 % des ursprünglichen Darlehens offen. Bei 3 % Tilgung sind es noch rund 63-68 %. Wer jetzt eine Baufinanzierung mit 10 Jahren Zinsbindung zu 3,7 % abschließt, muss sich 2036 um neue Konditionen kümmern — bei dann möglicherweise ganz anderen Marktzinsen.
Das Risiko: Die meisten Eigentümer merken zu spät, dass die Zinsbindung ausläuft. Wenn dann das Prolongationsangebot der Hausbank kommt, bleibt wenig Zeit zum Vergleichen. Wer nicht vergleicht, zahlt im Schnitt 0,2-0,5 % zu viel.
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Termin vereinbaren →Anschlussfinanzierung berechnen — die 3 entscheidenden Faktoren
Die Berechnung Ihrer künftigen Monatsrate ist einfacher als gedacht. Sie brauchen nur drei Werte.
Faktor 1: Restschuld ermitteln
Die Restschuld zum Ende Ihrer Zinsbindung finden Sie im Tilgungsplan Ihrer Bank — den haben Sie bei Vertragsabschluss erhalten. Haben Sie ihn nicht mehr, können Sie ihn bei Ihrer Bank anfordern. Alternativ können Sie die Restschuld näherungsweise berechnen:
| Ursprüngliches Darlehen | Tilgung 1,5 % | Tilgung 2 % | Tilgung 3 % |
|---|---|---|---|
| Nach 10 Jahren | ~78 % | ~73 % | ~64 % |
| Nach 15 Jahren | ~66 % | ~57 % | ~42 % |
| Nach 20 Jahren | ~51 % | ~38 % | ~18 % |
Näherungswerte bei einem Zinssatz von ca. 2 % (typisch für Abschlüsse 2014–2021). Tatsächliche Restschuld aus dem Tilgungsplan entnehmen.
Faktor 2: Neuen Zinssatz realistisch einschätzen
Der Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung hängt vom Markt zum Zeitpunkt des Abschlusses ab — und von Ihrer Bonität, der Beleihungsquote (Restschuld im Verhältnis zum aktuellen Immobilienwert) sowie dem Anbieter. Aktuell (März 2026) liegen die Konditionen für 10-jährige Zinsbindungen zwischen 3,5 und 4,0 %, für 15 Jahre zwischen 3,8 und 4,2 %.
Wichtig: Der Unterschied zwischen dem besten und dem schlechtesten Angebot beträgt regelmäßig 0,3-0,6 %. Die Hausbank bietet fast nie das Beste an. Ein unabhängiger Vergleich über mehrere Hundert Banken bringt im Schnitt 0,2-0,4 % günstiger — das klingt wenig, macht aber bei 200.000 € Restschuld über 10 Jahre bis zu 8.000 € aus.
Faktor 3: Neue Monatsrate berechnen
Die Formel für Ihre neue Monatsrate ist einfach:
Formel Anschlussfinanzierung
(Restschuld × (Zinssatz % + Tilgung %)) / 12 = Monatsrate
Beispiel: 200.000 € × (3,8 % + 2 %) / 12 = 200.000 × 0,058 / 12 = 967 € / Monat
Achten Sie auf die Tilgungsrate: Wer die gleiche Rate wie bisher beibehält, tilgt bei höheren Zinsen automatisch weniger. Um das gleiche Tilgungsziel zu erreichen, müssen Sie die Rate erhöhen. Bei deutlich gestiegenen Zinsen kann das eine spürbare Mehrbelastung bedeuten.
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Zum Rechner →Rechenbeispiel: Anschlussfinanzierung 2026
Familie Berger aus Lübeck hat 2016 eine Wohnung für 280.000 € gekauft. Damals: 250.000 € Darlehen zu 1,8 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Rate damals: 792 € / Monat. Jetzt, 2026, läuft die Zinsbindung aus. Die Restschuld beträgt noch ca. 183.000 €.
Szenario 1: Aktuelle Zinsen (ca. 3,5–4 %)
| Option | Zinssatz | Tilgung | Rate/Monat | Zinslast 10 J. |
|---|---|---|---|---|
| Alte Rate (Vergleich) | 1,8 % | 2 % | 792 € | — |
| Prolongation Hausbank | 4,1 % | 2 % | 930 € | 64.700 € |
| Umschuldung Marktbeste | 3,6 % | 2 % | 854 € | 55.600 € |
| Ersparnis Umschuldung | −0,5 % | — | 76 €/Monat | 9.100 € |
Restschuld: 183.000 €, Zinsbindung: 10 Jahre. Zinslast = gezahlte Zinsen gesamt. Stand: März 2026.
Szenario 2: Zinsen weiter gesunken (ca. 3 %)
Die EZB hat den Einlagezins in den letzten 18 Monaten schrittweise gesenkt. Es ist möglich — wenn auch nicht sicher —, dass die Marktzinsen für Baufinanzierungen bis 2027/2028 auf rund 3 % sinken. Was bedeutet das für Familie Berger, wenn ihre Zinsbindung erst 2028 ausläuft?
| Zinsniveau | Zinssatz | Rate/Monat | Zinslast 10 J. |
|---|---|---|---|
| Heute (März 2026) | 3,8 % | 884 € | 58.700 € |
| Szenario: 3 % (2027/28) | 3,0 % | 762 € | 44.900 € |
| Szenario: 4,5 % (Anstieg) | 4,5 % | 975 € | 69.700 € |
Restschuld: 183.000 €, Tilgung: 2 %, Zinsbindung: 10 Jahre. Szenarien zur Illustration — keine Zinsprognose.
Zwischen dem Niedrig- und dem Hochzins-Szenario liegen hier 24.800 € Unterschied an Zinslast über 10 Jahre — bei derselben Restschuld. Das zeigt, wie wichtig der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist. Wer bei sinkenden Zinsen warten kann, sollte das Timing im Blick haben.
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Termin vereinbaren →Ihre Optionen bei der Anschlussfinanzierung
Sie haben grundsätzlich drei Wege, wenn die Zinsbindung ausläuft. Jeder hat seine Berechtigung — je nach Ihrer Situation.
| Option | Aufwand | Kosten | Wann sinnvoll |
|---|---|---|---|
| Prolongation | Gering | 0 € | Nur wenn Hausbank tatsächlich das günstigste Angebot liefert |
| Umschuldung | Mittel | 200–400 € | Fast immer — wenn günstigere Bank gefunden wird |
| Forward-Darlehen | Mittel | Zinsaufschlag | Bei erwarteten Zinssteigerungen, 24–60 Monate vorher |
Prolongation: Bequem, aber teuer
Die Bank schickt Ihnen ein Angebot — Sie unterschreiben. Kein Aufwand, keine neuen Unterlagen, kein Bankwechsel. Das Risiko: Banken wissen, dass die meisten Kunden das Angebot annehmen. Das Prolongationsangebot liegt daher systematisch über dem Markt. Prüfen Sie das Angebot immer gegen mindestens drei weitere Banken, bevor Sie unterschreiben.
Umschuldung: Der Standardweg für clevere Eigentümer
Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie frei wechseln. Die neue Bank übernimmt die bestehende Grundschuld per Abtretung — das kostet ca. 200-400 €. Sie brauchen aktuelle Einkommensnachweise, Kontoauszüge und Objektunterlagen. Die gute Nachricht: Bei der Anschlussfinanzierung kennen Sie das Objekt bereits, die Bonitätsprüfung ist unkomplizierter als beim Ersterwerb. Als unabhängiger Vermittler vergleiche ich für Sie über 400 Banken und begleite die gesamte Abwicklung.
Forward-Darlehen: Zinsen heute sichern
Wenn Ihre Zinsbindung noch 24-60 Monate läuft, können Sie schon heute einen neuen Zinssatz für die spätere Anschlussfinanzierung sichern. Dafür zahlen Sie einen Aufschlag von 0,01-0,03 % pro Monat Vorlaufzeit.
| Vorlaufzeit | Forward-Aufschlag | Effektivzins (bei 3,7 % Basis) |
|---|---|---|
| 12 Monate | +0,12 – 0,36 % | 3,82 – 4,06 % |
| 24 Monate | +0,24 – 0,72 % | 3,94 – 4,42 % |
| 36 Monate | +0,36 – 1,08 % | 4,06 – 4,78 % |
Basiszinssatz: 3,7 % (10 Jahre, März 2026). Aufschläge variieren je nach Bank.
Bei aktuell eher sinkenden Zinsen (EZB-Leitzins wurde 2024/25 mehrfach gesenkt) lohnt sich ein Forward-Darlehen meist nicht — Sie zahlen Aufschlag für eine Absicherung gegen Zinssteigerungen, die weniger wahrscheinlich ist. Meine Einschätzung: Bei einer Vorlaufzeit unter 12 Monaten immer vergleichen; bei 24+ Monaten nur bei konkreter Steigerungserwartung.
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Termin vereinbaren →Wann sollten Sie mit der Planung beginnen?
Die häufigste Frage: Wann ist der richtige Zeitpunkt? Die kurze Antwort: früher als Sie denken.
Wenn das Prolongationsangebot der Bank in Ihrem Briefkasten liegt, haben Sie noch 3-6 Monate bis zum Ende der Zinsbindung. Das reicht gerade so für eine Umschuldung — aber für ein Forward-Darlehen oder eine besonders gründliche Marktrecherche ist es zu spät.
| Zeitpunkt vor Ablauf | Was Sie tun sollten |
|---|---|
| 36-60 Monate | Forward-Darlehen prüfen; Zinsentwicklung beobachten |
| 18-36 Monate | Marktüberblick verschaffen; Forward-Darlehen noch möglich |
| 12-18 Monate | Angebote einholen; Umschuldung konkret vorbereiten — idealer Zeitpunkt |
| 6-12 Monate | Entscheidung treffen und Vertrag abschließen — noch gut möglich |
| Unter 6 Monate | Zeitdruck — schnell handeln, aber nicht überstürzen; Prolongation als Fallback |
Mein Tipp: Setzen Sie sich heute einen Kalender-Reminder. Suchen Sie das Datum Ihrer Zinsbindung heraus (steht in Ihrem Kreditvertrag) und legen Sie einen Hinweis auf 24 Monate davor. Das kostet 2 Minuten und kann Sie fünfstellige Summen sparen.
Wichtig für alle, die einen langen Festzinsvertrag haben: Nach §489 BGB können Sie jeden Festzinskredit nach 10 Jahren Laufzeit mit 6 Monaten Frist kostenfrei kündigen — unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Wer also einen 15- oder 20-jährigen Vertrag zu niedrigen Zinsen abgeschlossen hat, kann nach 10 Jahren nicht wechseln, wenn die Zinsen gestiegen sind. Aber bei Zinssenkungen ist das ein wichtiges Instrument. Mehr dazu in unserem Artikel zum §489 BGB Sonderkündigungsrecht →
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Zum Rechner →Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Wie berechne ich meine Anschlussfinanzierung?
Für die Berechnung brauchen Sie drei Werte: Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung, den neuen Zinssatz am Markt und die gewünschte Tilgungsrate. Die Formel: (Restschuld × (Zinssatz + Tilgung)) / 12 = monatliche Rate. Bei 200.000 € Restschuld, 3,8 % Zins und 2 % Tilgung: (200.000 × 0,058) / 12 = 967 € pro Monat.
Wann sollte ich mit der Planung der Anschlussfinanzierung beginnen?
Spätestens 12-18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Wer 24-36 Monate vorher beginnt, hat zusätzlich die Option auf ein Forward-Darlehen. Die meisten Eigenheimbesitzer warten zu lang — dann bleibt nur die Prolongation zu Bankkonditionen.
Was ist günstiger: Prolongation oder Umschuldung?
In den meisten Fällen ist die Umschuldung günstiger. Banken kalkulieren das Prolongationsangebot systematisch 0,2-0,5 % über dem Marktdurchschnitt. Bei 200.000 € Restschuld und 10 Jahren Laufzeit sind 0,3 % Unterschied rund 6.300 € Mehrkosten. Die Umschuldung kostet ca. 200-400 € für die Grundschuldabtretung.
Wie hoch sind die aktuellen Zinsen für Anschlussfinanzierungen?
Stand März 2026: Für 10 Jahre Zinsbindung liegen die Konditionen typischerweise zwischen 3,5 und 4,0 %. Für 15 Jahre zwischen 3,8 und 4,2 %. Die günstigsten Angebote finden Sie bei Direktbanken und über unabhängige Vermittler — nicht bei der Hausbank.
Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung in 12-60 Monaten. Dafür zahlen Sie einen Aufschlag von ca. 0,01-0,03 % pro Monat Vorlaufzeit. Es lohnt sich, wenn Sie steigende Zinsen erwarten. Bei stabilen oder sinkenden Zinsen wie 2026 zahlen Sie drauf.
Fazit
Die Anschlussfinanzierung berechnen ist nicht kompliziert — aber die richtigen Entscheidungen treffen schon eher. Wer zu spät anfängt, nimmt was die Hausbank anbietet. Wer 12-18 Monate vorher vergleicht, spart bei typischen Restschulden zwischen 150.000 und 250.000 € oft 5.000-15.000 € über die nächsten 10 Jahre. Der Aufwand dafür: ein Beratungsgespräch und etwas Papierkram.
Weiterführende Artikel: Anschlussfinanzierung: Was tun wenn die Zinsbindung ausläuft → · Umschuldung: So wechseln Sie zur besseren Bank →
Anschlussfinanzierung persönlich durchrechnen
Kostenlose Erstberatung mit Tomasz Wierzbicki — ich vergleiche über 400 Banken und zeige Ihnen, was Sie mit Ihrer konkreten Restschuld wirklich zahlen würden.
Termin vereinbaren →Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Finanzberatung dar. Tomasz J. Wierzbicki ist als Finanzanlagenvermittler gem. §34i GewO zugelassen. Für verbindliche Aussagen zu Ihrer Anschlussfinanzierung lassen Sie sich bitte persönlich beraten. Stand: März 2026 — wird bei EZB-Zinsentscheidungen aktualisiert.