Anschlussfinanzierung: Was tun wenn die Zinsbindung ausläuft?
Ihre Zinsbindung läuft in den nächsten Jahren aus — und Sie wissen nicht, was als nächstes kommt? Drei Optionen stehen zur Wahl. Welche Sie wählen, entscheidet über tausende Euro: Hier zeige ich Ihnen den Unterschied zwischen Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen — mit konkreten Zahlen.
Das Wichtigste in Kürze:
- • Frühzeitig handeln: 2-3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung vergleichen
- • Umschuldung spart im Schnitt 0,2-0,5 % — das sind bei 200.000 € bis zu 10.000 € über 10 Jahre
- • §489 BGB: Nach 10 Jahren Laufzeit können Sie jeden Kredit kostenfrei kündigen
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Termin vereinbaren →Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Wenn Ihre Zinsbindung ausläuft, ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig zurückgezahlt. Die verbleibende Restschuld — oft noch 60-80 % des ursprünglichen Darlehens — muss neu finanziert werden. Das nennt man Anschlussfinanzierung.
Im Gegensatz zur ersten Finanzierung haben Sie diesmal einen großen Vorteil: Sie kennen das Objekt, haben eine Zahlungshistorie und sind kein Unbekannter mehr für Banken. Das stärkt Ihre Verhandlungsposition — wenn Sie sie nutzen.
Das größte Risiko bei der Anschlussfinanzierung: Passivität. Wer das Prolongationsangebot der Hausbank einfach unterschreibt, zahlt häufig 0,3-0,5 % zu viel. Bei 200.000 € Restschuld und 10 Jahren Laufzeit sind das 6.000-10.000 € verschenkt.
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Zum Rechner →Wann sollten Sie handeln? (Faustregel: 2-3 Jahre vorher)
Die meisten Eigenheimbesitzer denken zu spät an die Anschlussfinanzierung — oft erst wenn die Bank das Prolongationsangebot schickt, also 3-6 Monate vor Ablauf. Dann ist der Verhandlungsspielraum minimal.
| Zeitpunkt | Was möglich ist |
|---|---|
| 3-5 Jahre vorher | Forward-Darlehen mit bis zu 60 Monaten Vorlauf abschließen |
| 2-3 Jahre vorher | Forward-Darlehen oder Marktbeobachtung — idealer Planungshorizont |
| 6-12 Monate vorher | Angebote einholen, Umschuldung einleiten, Bankvergleich |
| 3-6 Monate vorher | Prolongation oder Umschuldung abschließen — letzter Moment für gute Konditionen |
Meine Empfehlung: Setzen Sie sich einen Kalender-Reminder auf den Tag, an dem Ihre Zinsbindung noch genau 30 Monate läuft. Das ist Ihr Startschuss.
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Termin vereinbaren →Ihre drei Optionen im Vergleich
Option 1: Prolongation
Die Bank schickt Ihnen ein Angebot — Sie unterschreiben. Kein Aufwand, kein Papierkram, keine neuen Bonitätsprüfungen. Klingt gut. Ist es oft nicht.
Banken wissen, dass viele Kunden bequem sind. Das Prolongationsangebot liegt deshalb systematisch 0,2-0,5 % über dem, was Sie am Markt bekommen würden. Akzeptieren Sie es nur, wenn Sie vorher verglichen haben und das Angebot tatsächlich konkurrenzfähig ist.
Option 2: Umschuldung
Sie wechseln nach Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank. Die neue Bank übernimmt die bestehende Grundschuld — eine Grundschuldabtretung kostet ca. 200-400 €. Keine neue Grundschuldbestellung, kein Notar nötig.
Der Aufwand: Sie brauchen aktuelle Unterlagen (Einkommensnachweise, Objektunterlagen) und müssen ein paar Wochen einplanen. Der Vorteil überwiegt fast immer. Als unabhängiger Vermittler vergleiche ich für Sie über 400 Banken — ohne Bindung an einen Anbieter.
Option 3: Forward-Darlehen
Sie sichern sich heute den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung in 12-60 Monaten. Dafür zahlen Sie einen Aufschlag von ca. 0,01-0,03 % pro Monat Vorlaufzeit.
| Vorlaufzeit | Aufschlag (min.) | Aufschlag (max.) |
|---|---|---|
| 12 Monate | +0,12 % | +0,36 % |
| 24 Monate | +0,24 % | +0,72 % |
| 36 Monate | +0,36 % | +1,08 % |
Typische Aufschläge am Markt (Stand: März 2026). Individuelle Konditionen variieren.
Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und der Aufschlag durch die erwartete Steigerung aufgewogen wird. Bei stabilen oder sinkenden Zinsen zahlen Sie drauf. Ich rechne das für Ihre Situation konkret durch.
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Termin vereinbaren →Der §489-BGB-Tipp: den die meisten Banken verschweigen
Nach §489 BGB können Sie jeden Festzinskredit mit einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren nach Ablauf von 10 Jahren Laufzeit mit einer Frist von 6 Monaten kostenfrei kündigen — ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Was das bedeutet: Wer einen 15- oder 20-jährigen Vertrag hat und nach 10 Jahren feststellt, dass der Markt deutlich günstigere Zinsen bietet, kann einfach kündigen und zur günstigeren Bank wechseln. Die Bank hat keinen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung.
Beispiel: §489 BGB in der Praxis
Sie haben 2016 einen 20-jährigen Kredit zu 2,1 % abgeschlossen. Aktuell (2026) liegt der Marktzins für 10 Jahre bei 3,7 %. Das ist höher — also kein Vorteil. Hätten die Zinsen aber nachgegeben, wäre nach 10 Jahren Laufzeit eine kostenfreie Kündigung möglich gewesen. Merken Sie sich das Datum: 10 Jahre nach Auszahlung + 6 Monate Kündigungsfrist.
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Zum Rechner →Rechenbeispiel: Prolongation vs. Umschuldung
Eigenheimbesitzer in Lübeck, 2016 gekauft. Ursprüngliches Darlehen: 280.000 €, 10 Jahre Zinsbindung zu 2,0 %. Restschuld nach 10 Jahren: ca. 210.000 €.
| Szenario | Zinssatz | Rate/Monat | Zinslast 10 J. |
|---|---|---|---|
| Prolongation Hausbank | 4,1 % | 1.138 € | 75.200 € |
| Umschuldung Marktbeste | 3,6 % | 1.050 € | 64.300 € |
| Ersparnis durch Umschuldung | 0,5 % | 88 €/Monat | 10.900 € |
Restschuld: 210.000 €, Tilgung: 2 %, Zinsbindung: 10 Jahre. Zinslast = gezahlte Zinsen insgesamt. Vereinfachte Berechnung.
Der Unterschied ist real: Wer das Prolongationsangebot einfach unterschreibt, zahlt in diesem Beispiel 10.900 € mehr als nötig. Dazu kommen ca. 200-400 € für die Grundschuldabtretung — ein klares Geschäft für die Umschuldung.
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Termin vereinbaren →Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Spätestens 2-3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Bei 10 Jahren Zinsbindung also ab Jahr 7-8. Wer früh vergleicht, hat mehr Verhandlungsspielraum und kann bei Bedarf ein Forward-Darlehen abschließen, das den aktuellen Zinssatz sichert.
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei der Prolongation verlängern Sie den Kredit bei Ihrer bisherigen Bank — ohne Aufwand, aber oft mit schlechteren Konditionen. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einer anderen Bank, die oft 0,2-0,5 % günstigere Zinsen bietet. Der Aufwand ist überschaubar; ich begleite Sie dabei.
Was ist das §489 BGB Sonderkündigungsrecht?
Nach §489 BGB können Sie jeden Festzinskredit nach 10 Jahren Laufzeit mit 6 Monaten Frist kostenfrei kündigen — unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Wer also einen 15- oder 20-jährigen Vertrag hat, kann nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung zur günstigeren Bank wechseln.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen bei der Anschlussfinanzierung?
Das hängt von der Zinsentwicklung ab. Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zinssatz für bis zu 5 Jahre im Voraus — gegen einen Aufschlag von ca. 0,01-0,03 % pro Monat. Bei 24 Monaten Vorlauf sind das ca. 0,24-0,72 % Aufschlag. Sinnvoll wenn Sie steigende Zinsen erwarten; nicht sinnvoll wenn Zinsen weiter fallen.
Muss ich bei der Anschlussfinanzierung zur selben Bank?
Nein. Nach Ablauf der Zinsbindung sind Sie frei, die Bank zu wechseln. Die neue Bank übernimmt die Grundschuld — das kostet ca. 200-400 € für die Abtretung, aber keine neue Grundschuldbestellung. Der Wechsel lohnt sich fast immer: Selbst 0,2 % Unterschied sparen bei 200.000 € Restschuld über 10 Jahre rund 4.000 €.
Fazit
Das Prolongationsangebot Ihrer Hausbank ist selten das beste Angebot. Wer 2-3 Jahre vorher beginnt zu vergleichen, spart bei einer typischen Restschuld von 200.000 € oft 5.000-15.000 € über die nächsten 10 Jahre. Der Aufwand dafür ist überschaubar — und ich nehme Ihnen den Großteil davon ab.
Mehr zum Thema: Bauzinsen 2026 — aktuelle Entwicklung und Prognose →
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Termin vereinbaren →Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Finanzberatung dar. Tomasz J. Wierzbicki ist als Finanzanlagenvermittler gem. §34i GewO zugelassen. Für verbindliche Aussagen zu Ihrer Finanzierung lassen Sie sich bitte persönlich beraten. Stand: März 2026 — wird bei EZB-Zinsentscheidungen aktualisiert.